杭州火成这样，开了盘就直降10万的雅逸府，后来怎么样了？

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

一个多年未见的老同事要买房，找我来咨询。

我给了几个新盘备选。他道完谢，又跟了一句：不知你跟开发商熟不熟，能有点优惠吗？我差点笑出声：你多久没买房了？还优惠，能摇到就烧高香了！

结果过了几天，他扔了一张雅逸府的朋友圈海报过来：你看，不是还有楼盘有折扣？

大红的海报上画了一只飞鸽，写着：购洋房总价立减10万元。只限开盘期间（8月8日—9日）当天享受此优惠。

我竟一时无言以对。

在杭州如此火热的行情下，雅逸府的这次打折，无疑具有风向标意义。

其实，在青山湖、高桥和戴村等远郊板块，开盘价比备案价低，并不鲜见。但它们一般不事张扬，且开盘前就公布折后价，以吸引更多人登记。

而雅逸府呢，是开盘选房当天，发现洋房去化不掉，才临时决定“直降10万”，并专门制作了海报大范围传播。

这种方式，对购房者的心理冲击不可同日而语。

之前我们说过，“7.2”新政后，板块楼盘的分化不可避免。雅逸府当天卖不完不奇怪，意外的是，它用了如此简单直白的方式促销。

雅逸府整个项目据说是亏钱的，若不是压力过大，断不会轻易再割肉。

而我想知道的是，那些摇号苦海中挣扎的购房者，是否“受宠若惊”，立刻抢光了这批洋房。

前天，冒着40℃高温，我走进了雅逸府售楼处。

虽然是大中午，吧台前的四五张小圆桌，及靠窗一侧的沙发，全坐满了人。有孕妇、有小年轻，还有一家三口。

“最近集中签约，每天都有几十组客户到访。”雅逸府的置业顾问说道。

雅逸府是整盘923套房源一次性全开，其中高层758套，毛坯均价24000元/㎡；洋房165套，毛坯均价28800元/㎡。一共2315户登记，中签率39.87%。

开盘选房当天，叫至1073号时，758套高层仅剩36套，而洋房才被选走13套。

正是在这样的背景下，雅逸府当即推出“洋房直降10万”的优惠，并且果然在两天后，收回了优惠。

显然，“直降10万”似乎没达到预想的刺激效果。

一是现场置业顾问告诉我，洋房还剩100多套。除了9号楼以及部分楼幢1楼中间套的变异户型（约106㎡）外，其他楼幢选择余地很大。

二是沙盘边上，围着一群挂蓝绳工牌的房产经纪人，听项目宣讲，时不时还提几个问题。

看这架势，雅逸府应该是准备启动中介渠道分销。经纪人在做集中式踩盘，为后续合作带看做准备。

透明售房网数据显示，开盘近半月，雅逸府洋房网签5套。必须说明的是，目前杭州新房普遍限签，这个数据仅是一种参考。

作为“准现房”的雅逸府，其实之前热度不低。

合同约定的交付时间为明年10月，但坊间盛传，按照目前工程进度，年底就具备交付条件。这也是雅逸府高层被疯抢的主要原因之一。对投资客而言，尽早变现才是投资的“不二法则”。

我在工地看到，雅逸府建筑均已结顶。洋房进度最快，部分楼幢外立面已呈现，左右两侧贴的是石材，南北向用的是石材+涂料。

就2万8单价而言，这个标准不算低，奶白色系也符合当下审美。

高层外立面尚未呈现，据置业顾问透露，立面材料用的是涂料跟真石漆，属于标准动作。

目前展示的样板房，是洋房127㎡四房两卫，一梯两户。它与洋房123㎡中间套，格局基本相同，都是三开间朝南的四叶草户型。4㎡的差距，主要表现在卫生间跟北向两个房间的差异上。

雅逸府洋房还有一个更大的户型——138㎡边套。

四开间朝南，南向三个房间的飘窗+北向房间的设备平台，全赠送，再加上半赠送的台，得房率很高。

但户型不是雅逸府去化的关键，总价才是。

选房当天已说明情况。高层88㎡、119㎡去化很快，127㎡明显选的人少；洋房127㎡就更加难去化了。

我以高层、洋房都有的127㎡为例，来算一笔总价的经济账。

高层127㎡是两开间的边套，洋房127㎡是三开间边套，高层除次卧面宽比洋房多10公分外，其他不论是卧室、客厅、还是厨房等，均不敌洋房127㎡。

左为雅逸府高层127㎡，右为洋房127㎡

洋房127㎡的厨房有一部分是阳台包进来的，面积比高层要多4㎡。样板房感受最直观，三人同时在厨房捣鼓，也不怕转不过身来。

但回到总价上，高层127㎡多在278-287万之间，最好楼层也就290万上下。洋房127㎡呢，最便宜的8号楼1楼，总价还得344.5万，扣除10万优惠，也得334.5万。

比最佳楼层的高层，还要贵44.5万，都够豪装一套了。

至于138㎡的洋房，最便宜的一楼，总价365万，普遍总价在400万上下。够买两套雅逸府低楼层的88㎡。

总价为什么比户型重要？这与新街楼市的主力客群不无关系。

雅逸府斜对角的东南海，不乏3万+的成交，光是贝壳APP上，已成交的35套房源里，就有8套单价超3万。上个月底成交的一套96.8㎡，网签单价33058元/㎡。

但是，东南海能卖出高价，建立在两个基础上：一是户型小，二是偷面积狠。

比如卖出3万3的96.8㎡，是中间楼层的四房两卫；比如3万1成交的高楼层78㎡，能做三房一卫。即便是它的89㎡三房两卫，得房率也高过雅逸府。

理论上，雅逸府高层小户型确实有几千元的倒挂。

但雅逸府洋房毛坯均价28800元/㎡，与周边同面积段的大户型，已不是倒挂，而是反倒挂了。据兔博士数据，东南海大户型成交单价，在2万2-2万8之间。

翻查新街二手房成交记录，会发现：成交总价普遍在350万以下，偶尔两套大户型成交，总价也不超过380万。

原因是买洋房的客群，以新街本地人为主。从滨江、奥体外溢过来的很少，虽然只差6站地铁。

“2万8的价格，很多人会选萧山科技城、南部新城。”置业顾问说。

两三年前，相比萧山科技城、南部新城，2万出头的新街价格像个洼地。今年，新街限价一把跳涨了大几千，但板块利好，还是只有一个地铁7号线。

现状还不完美，未来想像的嗨点又不够多，购房者自然就“很冷静”。

再过4个月，紫色的地铁7号线将通车。

到那时，从4号线的市民中心站，换乘7号线向东坐7站到盛东路站，出地铁站向南步行约450米，可到雅逸府北门。

但现在，驱车前往雅逸府的途中，不论是走机场快速路转塘盛线途径的盛东村（新街农居房），还是走建设四路（两侧是4S店、工厂），感觉中间都有城市断层。

还有一个比较大的争议点，就是飞机噪音了。

就在我抵达时，一架飞机正从雅逸府上空呼啸而去，让人更觉浑身躁热。一会儿，另一架飞机滑过时，我甚至看清了机身上印着的LOGO。

雅逸府正好是在萧山机场下降的航道线上，保安告诉我，白天平均5分钟就有一班飞机飞过，他们都习惯了。

对飞机噪音，刚需可能不太在乎，但买洋房的改善家庭，许多会多惦量一下。

这个耐受力因人而异，有人睡眠好，就无所谓。但对多数人而言，春秋天会有点烦，开窗睡觉太吵，不开窗睡觉太闷，除非装一套顶好的新风系统。

按十年前的标准，雅逸府开盘的成绩其实算不错了。

900多套一齐开，放谁身上都有压力。剩下100多套房子，销售团队花个把月慢慢卖，正可谓“养兵千日，用兵一时”。只是开发商不知为什么心这么急，又是打折，又是启动中介分销。

当然，它续销的速度这么慢，还是让我有一点意外。据说，目前开发商的目标是10月前清盘。

只能说，新街的推广还没真正打开。只能吸引外来投资客，却不能吸引外来自住家庭。

在杭州太过火爆的大行情下，突然来一波“直降10万”的福利，或许反差太过强烈，反倒让一些人心生疑虑，踯躅不前了。

等地铁7号线开通后，雅逸府有可能迎来一波新热度。

如果那时还没卖完，相信还是会有不少滨江、奥体急着自住的年轻人，会外溢到雅逸府。从交通和地缘关系上说，新街还是很有优势的。

楼市就是这样，会有阶段性轮动。

现在去化不好，不代表以后也一样难卖；现在看不到升值前景，不代表以后价格涨不动。

一个新规划、一个好学校、甚至一个神助攻的邻居，都有可能带动板块房价起飞。

只不过，等待的时间可能会久一点、未知数多一点。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
万达·同心湾	22000	板块：富阳高桥房源：305套户型：89-130㎡登记方式：线上登记登记日期：8.22-8.24
东湖尚府	24700-25700	板块：临平新城房源：456套户型：90-160㎡登记方式：首套冻资85万，其他170万登记日期：8.22-8.24
融创·融望之城	25600	板块：南部新城房源：372套户型：98-130㎡登记方式：首套冻资65万，二套130万，其他210万登记日期：8.23-8.25
荣望轩	28500	板块：萧山科技城房源：102套户型：98-129㎡登记日期：8.22-8.24
融信美好宝龙·澜天	17500	板块：锦南房源：108套户型：89㎡登记方式：首套验资40万，其他60万登记日期：8.21-8.23
祥生·云湖城	20500	板块：银湖板块房源：606套户型：90-144㎡登记方式：首套冻资50万，其他100万登记日期：8.21-8.23